Demolição. Construção. Imóvel. Casa. Área de Preservação Permanente. Ambiental. Advogado. Escritório de Advocacia.
O meio ambiente ecologicamente equilibrado é protegido pelo art. 225 da Constituição Federal de 1988, e sua proteção é competência comum da União, dos Estados, do DF e dos Municípios, conforme art. 23, VI e VII, do mesmo diploma legal.
Cabe a cada uma destas esferas de governo, nos termos da lei e do interesse preponderante, fiscalizar, licenciar e, em havendo necessidade, autuar.
O art. 4º da Lei 12.651/12 (Código Florestal) traz definições de Área de Preservação Permanente – APP a serem respeitadas, prevendo ainda a interpretação conjunta desta norma com os planos diretores municipais para edificação nos perímetros urbanos.
São aplicáveis ainda, os ditames da Lei 6.938/81, recepcionada pela Constituição Federal, que em seu art. 2º estabelece as finalidades ou planos de atuação da Política Nacional do Meio Ambiente.
Tais normas estão devidamente regulamentadas por Resoluções do CONAMA, no exercício de sua competência.
Entretanto, o provimento em defesa do meio ambiente deve ser compatível com o interesse social, lastreado na razoabilidade e na proporcionalidade, no sentido de que a demolição de determinação empreendimento em local já tomado pela urbanização, não trará proveito suficiente para o meio que justifique a condenação.
Na atualidade, o ecossistema urbano, muitas vezes, está prejudicado de forma irreparável devido situar-se numa região de ocupação urbana consolidada, onde as principais características fisionômicas já foram alteradas, bem como, o habitat natural foi completamente modificado pela antropização ocorrida.
Não se desconhece a possibilidade de existência de áreas protegidas em centros urbanos.
Nestas situações, se efetivamente constatada a violação de lei por parte do cidadão, é passível a condenação a restauração do meio ou, ainda, a substituição da condenação de fazer por condenação pecuniária, questões sempre analisadas casuisticamente.
Entretanto, a pretensão de demolição de imóvel em área de preservação permanente, muitas vezes vindas através de ação civil pública, não se mostra razoável, quando tratar-se de zona urbana consolidada.
Ainda que tenha ocorrido a degradação ambiental, não é possível responsabilizar o atual proprietário pela retirada de vegetação perpetrada pelos seus antecessores para construção, sem participação relevante do novo proprietário nos atos de desmatamento.
É claro que a responsabilidade civil pela degradação ambiental é propter rem.
Contudo, pensar que o atual proprietário pode ser responsabilizado a demolir imóvel em área consolidada, seria legitimar, por exemplo, que aquele que comprasse uma casa de praia fosse obrigado à demolição em ação civil pública, pois os antigos proprietários, em alguma época, retiraram a restinga para a edificação.
Poderia se imaginar, também, uma ação civil pública para demolição de todos os imóveis que estejam em área inicialmente coberta com restinga, hipótese em que todo o litoral brasileiro seria objeto de ações na Justiça Federal e nas dos Estados.
Poderíamos imaginar uma ação civil pública para regeneração da vegetação nos imóveis próximos aos cursos d’água, os construídos sobre mangues, os que, de alguma forma, não respeitaram a legislação ambiental em algum tempo da existência humana.
Não é preciso dizer que seria o caos social, justamente, o que o Direito objetiva evitar.
Evidentemente que o sistema jurídico não aceita tal situação. O Direito visa à pacificação social e a segurança das relações jurídicas, possibilitando a vida em sociedade.
Portanto, não se pode impor a obrigação de reparar dano ambiental, através de restauração de cobertura arbórea, a particular que adquiriu a imóvel já construído, e em área densamente povoada.
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22 Comentários. Deixe novo
Comprei um lote de mil metros por contrato de gaveta, no loteamento já tem várias casas construídas, inclusive a minha, porém a fiscalização ambiental embargou e continuamos a construção. Estamos respeitando a área de preservação permanente – app e cursos d’água, parece que o município não quer a prática da venda de lotes e está dificultando junto ao MP, eles podem demolir as casas?
O simples fato de você construir em área urbana, independente se é ou não área de preservação permanente – APP, já é suficiente para demolir a obra ou edificação. Depois de dezembro de 2021, a competência para definir a APP em centros urbanos passou a ser dos municípios, mas muitos ainda não se adequaram e continuam utilizando os distanciamentos previstos no Código Florestal de 2012. Sugiro fazer uma consultar com um advogado especialista em direito ambiental para analisar a motivação do embargo ambiental e outros detalhes que no futuro poderão lhe render muita dor de cabeça. O ideal é prevenir e tentar resolver eventual problema agora.
Tenho casa de praia em beira de rio que foi assim adquirida, construída há 10 anos, quero reformar “corrigir rachaduras e pintura” e não me permitem.
“pago IPTU, tenho água encanada e luz nesse mesmo período”, o que faço?
Diogo, primeiramente é necessário um estudo documental, legislativo e fático, e a depender do resultado seria cabível uma ação contra a municipalidade para obter o alvará de reforma, caso fique configurada a área consolidada e perda da função ambiental do local.
Muito bom o comentário.
Gostaria de saber se tem sentido uma notificação que recebi em 2007 momento em que estava finalizando minha casa e morando nela também.
Naquela época era APP hoje ja não é mais e recebi uma carta nesse meio tempo do COMDEMA garantindo a prescrição do processo administrativo.
Só que recebi e-mail extrajudicial do órgão fiscalizador querendo reativar o processo ameaçando tornar uma ação civil pública.
É necessário uma análise cuidadosa do seu caso, porque embora prescrito o processo administrativo, a ação civil pública para a reparação do dano ambiental para reparação do dano ambiental é imprescritível.
Gostei, Muito boas as orientações aqueles que tiveram duvidas
Parabéns pela matéria, pois é o retrato das ocupações no Brasil
Boa tarde Dr Claudio, gostaria de uma opinião a respeito de um imovel que estou querendo adquirir. Se trata de um imovel, terreno de 350 metros quadrados com uma casa velha construida. O imovel foi adquirido pelo proprietario no ano de 1997, tem energia eletrica da empresa CELESC desde 1999. Em uma rua servidao com varias outras casas, porem se encontra dentro de uma APP. Vou poder mexer no imovel, posso reformar a casa ?
Rafael, sugiro consultar a prefeitura. Em áreas urbanas, construção, ampliação ou reforma dependem de prévia autorização da prefeitura. Vale lembrar, que se o imóvel não possuir matrícula, você pode fazer a regularização fundiária urbana – REURB.
Boa tarde.
Tenho uma ilha na represa de Chavantes, no Rio Itarare. São 8 alqueires.
Quero construir uma casa.
Como posso saber em que área posso construir?
Obrigado
Só complementando: está a 200 metros da margem. Pertence a cidade de Fartura SP
Edson, boa tarde. Para verificar a possibilidade de construção, necessário analisar vários documentos, o local e a própria licença ambiental da usina na qual pode constar algumas informações a esse respeito. Entre em contato pelo botão do WhatsApp aqui ao lado e iremos lhe atender.
Tenho uma casa há mais de 10 anos perto de uma área de reserva e hoje fui notificado com um aviso de construção irregular.
Temos uma casa no Parque Estadual Serra da Bocania. O juiz bateu o martelo e já se encontra pra ser demolida. O que me deixa triste é q nesse mesmo Parque existe mais de 40 casas ,e a nossa é a única que será demolida.? Não entendo, tem pessoas que tem gado ,faz pasto ,queimada ,destrói o meio ambiente, e a nossa somente a nossa tem que ser demolida. Não sabemos o que fazer.
Bom dia Cleonice, o seu caso deve ser analisado minuciosamente, para verificar se de fato a casa deve ser demolida. Se a data de construção da casa é anterior a data de criação do Parque, então pode haver algum possibilidade de não ser demolida. Ficamos à disposição.
Excelente artigo, Dr. Claudio. Orientação precisa e muito bem fundamentada.
Olá Carlos! Ficamos honrados pelo comentário. Obrigado!
Moro em area app e gostaria de ajuda para tirar umas dúvidas.
Olá Jaqueline, entre em contato clicando no botão ao lado, do WhatsApp. Ficamos à disposição.
Possuo 2 terrenos em Imbituba, em Itapirubá Norte, com escritura pública, pago IPTU e até hoje não conseguimos efetuar a ligação da luz pois o orgão ambiental não dá a viabilidade para construção alegando ser APP e automaticamente a Celesc não faz a instalação da luz. Até um vizinho (rua de trás) nos emprestou a luz para uma construção inicial mas agora está solicitando a retirada… este vizinho construiu meses antes da mim e ele possui luz. Porém tem diversos vizinhos que possuem luz também, segundo eles de forma legal. Já efetuamos diversos pedidos junto a Prefeitura de Imbituba devidamente indeferidos por conta do órgão ambiental alegar área de APP. Existe alguma possibilidade via judicial?
Olá Tania. A via judicial depende de uma análise minuciosa do zoneamento, do plano diretor e de outros documentos para verificar os motivos pelos quais a área está sendo considerada de preservação permanente e se é possível descaracterizar a APP.
tenho uma casa nos ingleses que está em app e o ministério público quer demolir, vou precisar de ajuda de vocês