O Município classificou seu terreno como área de risco de desastre e travou tudo. Veja quando essa classificação é frágil e como contestá-la.
Você tem um lote dentro da malha urbana consolidada da cidade. Quando o Município aprovou uma lei própria de Área de Preservação Permanente Urbana — reduzindo a faixa dos 30 metros do Código Florestal para uma metragem menor, como a lei federal passou a permitir —, você respirou aliviado: finalmente daria para regularizar a construção, aprovar o projeto ou vender.
Aí você vai à Prefeitura tirar a certidão e vem a surpresa. Seu terreno não entrou no benefício. Motivo: ele foi enquadrado como “área de risco de desastres” no diagnóstico socioambiental do Município. E, como a lei exclui essas áreas, tudo travou de novo.
O detalhe que incomoda: você olha ao redor e não vê cicatriz de deslizamento, não há histórico real de inundação naquela cota, o terreno é plano e seco. A classificação parece ter saído de um mapa antigo, feito por cima, sem ninguém pisar no local.
Se é o seu caso, a boa notícia é que esse carimbo não é uma sentença. Vamos ver por que ele trava tudo, quando é juridicamente frágil e como contestá-lo.
A Lei Federal 14.285/2021 alterou o Código Florestal (Lei 12.651/2012) e a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/1979) para autorizar os Municípios a definir, em área urbana consolidada, faixas marginais de curso d’água diferentes daquelas fixadas na regra geral federal.
Mas essa autonomia veio com condições. O art. 4º, § 10, inciso I, do Código Florestal exige que a lei municipal estabeleça, como regra, a não ocupação de áreas com risco de desastres. É uma trava de segurança: o Município pode reduzir a APP, mas não pode liberar ocupação onde a vida das pessoas corre perigo.
O problema é que quem decide onde fica esse risco é o próprio diagnóstico socioambiental. E a Lei 6.766/1979, no art. 4º, inciso III-B (também incluído pela 14.285/2021), reforça: a faixa não edificável ao longo das águas deve ser indicada, para cada trecho de margem, em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município.
Traduzindo: o diagnóstico é a chave que abre ou fecha a porta. Se o seu terreno foi marcado como área de risco, ele fica de fora do benefício da lei nova — mesmo estando em zona urbana consolidada, cercado de casas, asfalto e rede de água. É o carimbo, e não a realidade física do lugar, que está travando o seu bem.
Aqui está o ponto que muda o jogo. A classificação de “área de risco” não pode ser um chute cartográfico. Ela é um ato técnico e, como tal, precisa de fundamentação técnica.
O mapeamento de risco a movimentos de massa e inundações segue metodologias reconhecidas — como a classificação de intensidades de escorregamento e inundação do Ministério das Cidades e do IPT, e os mapeamentos de órgãos geológicos oficiais —, que dividem o risco em graus (baixo, médio, alto e muito alto). Isso pressupõe:
Quando o diagnóstico ignora essas exigências — reaproveita uma mancha genérica de anos atrás, não distingue as classes de risco, não tem responsável técnico identificado ou trata como “risco” tudo o que um dia o rio alcançou —, ele fica vulnerável. E um ato administrativo sem motivação técnica idônea é um ato atacável.
Muita gente (e não raro a própria Prefeitura) mistura três coisas que a lei trata de forma distinta:
Por que isso importa para você? Porque, se o seu imóvel foi barrado, é preciso saber sob qual fundamento. Um lote pode ter deixado de ser APP pela nova lei, mas continuar carimbado como risco — ou o contrário. Atacar o gravame errado é perder tempo. Identificar corretamente o fundamento da restrição é o primeiro movimento da estratégia.
Levante a suspeita quando encontrar um ou mais destes indícios:
Nenhum desses pontos, sozinho, derruba a classificação. Mas, somados, eles constroem a tese de que o diagnóstico foi superficial — e que a restrição imposta ao seu imóvel não tem lastro técnico.
O caminho combina a via administrativa e, se necessário, a judicial.
Primeiro, a prova técnica. Contrate um profissional habilitado para produzir um laudo geotécnico e/ou hidrológico do seu terreno, com ART, demonstrando a inexistência (ou a mitigabilidade) do risco apontado. É esse documento que vira a mesa: ele opõe técnica a técnica.
Depois, o pedido de revisão administrativa. Protocole na Prefeitura o requerimento de reenquadramento, instruído com o seu laudo. Muitas dessas leis municipais preveem, no próprio texto, a revisão periódica do diagnóstico e a atualização das áreas de risco — use isso a seu favor.
Se a via administrativa emperrar, o Judiciário. Conforme o caso, cabem a ação anulatória do ato de classificação, a obrigação de fazer (para reenquadrar o imóvel) ou o mandado de segurança, quando houver direito líquido e certo demonstrável de plano.
A Lei 14.285/2021 deu aos Municípios o poder de disciplinar sobre as APP nas margens urbanas — mas condicionou o benefício à não ocupação de áreas de risco, cuja delimitação depende de um diagnóstico socioambiental sério. Quando esse estudo é raso, ele transforma um carimbo de “risco” numa restrição gravíssima à propriedade, sem base na realidade física do lugar. Ao menos, esse enquadramento não é definitivo: com prova técnica idônea, ele pode ser revisto na via administrativa ou anulado em juízo.
Nelson Tonon Neto – Advogado, mestre e graduado em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), especialista em Direito Ambiental (PUC-SP) e em Direito Processual Civil (CESUSC). Presidente do Instituto de Direito Agroambiental (IDAM). Sócio do escritório Farenzena Tonon Advogados Associados. Redes sociais: @nelsontonon.
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