Multa é pena e não passa para o comprador. A obrigação de recompor a área, essa sim, acompanha o imóvel rural.
Quem compra uma fazenda já desmatada pode ser multado pelo desmatamento do dono anterior? A pergunta aparece toda semana, quase sempre depois que o auto de infração chega no nome do comprador, com base em imagem de satélite de um período em que a área ainda pertencia a outra pessoa.
A resposta é não, no plano da sanção. A responsabilidade do adquirente de área desmatada não inclui a multa do dono anterior. O princípio da intranscendência das penas, previsto no art. 5º, inciso XLV, da Constituição Federal, determina que nenhuma pena passe da pessoa do infrator. Quem não praticou o desmatamento não pode ser autuado por ele.
A obrigação de reparar o dano, essa sim, acompanha o imóvel rural e alcança o comprador.
A confusão entre esses dois planos é a origem de boa parte das autuações indevidas. Sanção e reparação obedecem a lógicas diferentes. A primeira exige conduta e culpa do autuado. A segunda tem natureza real e segue o bem, do mesmo modo que uma dívida de tributo sobre o imóvel.
Na prática, o órgão ambiental identifica o polígono desmatado por sensoriamento remoto, consulta a matrícula atual, encontra o nome do proprietário de hoje e lavra o auto de infração contra ele. Ninguém verifica quando o corte ocorreu nem quem era o titular naquela data.
O comprador descobre o problema no pior momento: quando busca crédito rural, quando tenta averbar uma reserva legal ou quando recebe a inscrição em dívida ativa. A área que ele comprou aparentemente regular carrega um passivo que ele não criou.
Não pode, quando não concorreu para o desmatamento. A responsabilidade do adquirente de área desmatada é civil, não sancionatória. A infração administrativa ambiental é sancionatória, e sanção pressupõe conduta imputável ao autuado. A simples titularidade da área não cria o vínculo entre a pessoa e o corte da vegetação.
A defesa desse ponto passa por demonstrar a data do desmatamento e a data da aquisição. Escritura, matrícula, contrato de compra e venda, imagens históricas de satélite e laudo técnico de datação da supressão formam o conjunto que separa um titular do outro.
Julgados nesse sentido existem e são úteis. Já comentei o caso em que o desmatamento antigo não obrigou o comprador a indenizar e aquele em que a multa por desmatamento não alcançou quem já havia vendido o imóvel.
É a regra constitucional segundo a qual nenhuma pena passará da pessoa do condenado. Ela é o alicerce da tese sobre responsabilidade do adquirente de área desmatada.
O art. 5º, inciso XLV, da Constituição Federal admite apenas que a obrigação de reparar o dano e o perdimento de bens sejam estendidos aos sucessores, nos termos da lei, até o limite do patrimônio transferido.
Repare na redação. O texto constitucional excepciona a reparação e o perdimento, e não a multa. A sanção administrativa ambiental segue o regime da pena: é pessoal, exige conduta própria e não se transmite pela transferência do domínio.
Esse raciocínio se apoia na natureza subjetiva da responsabilidade administrativa ambiental, tema que o material sobre responsabilidade administrativa ambiental subjetiva desenvolve com profundidade. O acervo do FONADAM sobre a sanção ambiental ser pessoal e não acompanhar o imóvel trata do mesmo ponto.
Acompanha. O art. 2º, §2º, da Lei 12.651/2012 estabelece que as obrigações previstas no Código Florestal têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.
No mesmo sentido, a Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça afirma que as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual, dos anteriores, ou de ambos, à escolha do credor.
Isso significa que o comprador pode ser réu em ação civil pública para recompor a vegetação, averbar a reserva legal e aderir a programa de regularização. Escrevi sobre o adquirente de imóvel e o passivo ambiental e sobre a responsabilidade ambiental do adquirente de imóvel degradado.
Reparar não é o mesmo que ser punido. O comprador que planta as mudas cumpre uma obrigação real ligada ao bem. O comprador que paga multa está sendo apenado por um fato de outra pessoa, e é contra isso que a defesa se dirige.
A diferença está no fundamento, em quem pode ser cobrado e no que se discute. Toda a defesa do adquirente de área desmatada depende dessa separação. O quadro abaixo separa as três esferas para tornar a distinção operacional na hora de montar a defesa.
| Esfera | Quem pode ser cobrado | Fundamento | Tese central da defesa |
|---|---|---|---|
| Administrativa (multa e embargo) | Somente quem praticou ou concorreu para a conduta | Intranscendência das penas, art. 5º, XLV, da Constituição Federal | Ausência de conduta e de nexo entre o comprador e a supressão |
| Civil (reparação) | Proprietário ou possuidor atual, anteriores, ou ambos | Art. 2º, §2º, da Lei 12.651/2012 e Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça | Delimitar a extensão da obrigação e o prazo de recomposição |
| Penal | Somente o autor do fato | Responsabilidade penal subjetiva e pessoal | Atipicidade da conduta do comprador que nada suprimiu |
Lido em conjunto, o quadro mostra por que a mesma pessoa pode ganhar a discussão sobre a multa e ainda assim ter de recompor a área. Não há contradição nisso. São obrigações de naturezas distintas, com fundamentos distintos e provas distintas.
A defesa se constrói com data. Provar quando a vegetação caiu e quando a propriedade mudou de mãos resolve a maior parte desses casos, desde que o material seja reunido antes do prazo de defesa acabar.
As regras e os prazos da regularização estão descritos na página do Serviço Florestal Brasileiro sobre regularização ambiental. Aderir ao programa reduz o risco civil sem significar reconhecimento de que o comprador cometeu a infração.
O erro mais frequente na defesa do adquirente de área desmatada é tratar as três esferas como se fossem uma só. A peça que nega qualquer responsabilidade, inclusive a de recompor, perde credibilidade e enfraquece a tese principal, que é a ausência de conduta do comprador.
O segundo erro é não datar a supressão. Sem laudo técnico, a discussão vira palavra contra palavra, e o órgão ambiental permanece com a presunção de legitimidade do auto de infração a seu favor. Já tratei de como a ausência de responsabilidade por desmatamento anula a multa ambiental.
O terceiro erro é assinar termo de compromisso que reconhece a autoria da infração para obter benefício de prazo. O documento resolve o problema imediato e destrói a defesa contra a multa. Um advogado especializado em direito ambiental lê essas cláusulas antes de qualquer assinatura.
O quarto erro é comprar sem auditoria ambiental prévia. Consulta ao cadastro ambiental do imóvel, verificação de embargos, pesquisa de autos de infração em nome do vendedor e análise de imagens históricas evitam o problema antes que ele exista.
A tese central é a ausência de conduta. O art. 5º, inciso XLV, da Constituição Federal impede que a pena passe da pessoa do infrator, e a multa ambiental é sanção. A defesa administrativa deve demonstrar, com matrícula e laudo de datação por imagens de satélite, que a supressão ocorreu antes da aquisição.
Vale pedir expressamente a anulação do auto de infração por ilegitimidade passiva e por falta de descrição de conduta atribuível ao comprador. Se o órgão ambiental mantiver a autuação, o mesmo conjunto probatório sustenta a ação anulatória.
Continua. A sanção administrativa é pessoal e alcança quem praticou a conduta, ainda que essa pessoa já tenha vendido o imóvel. A transferência de domínio não extingue a infração nem transfere a multa ao comprador, porque a pena não se transmite pela alienação do bem.
Na esfera civil o cenário é diferente. A Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça permite ao credor cobrar a reparação do proprietário atual, dos anteriores ou de ambos. Por isso o vendedor pode figurar em ação civil pública mesmo tendo se desfeito da área.
Passa. O art. 2º, §2º, da Lei 12.651/2012 é expresso ao afirmar que as obrigações do Código Florestal têm natureza real e se transmitem ao sucessor de qualquer natureza, na transferência de domínio ou de posse do imóvel rural. A recomposição acompanha a terra.
Isso não converte o comprador em infrator. Ele responde pela obrigação de fazer ligada ao bem, e não pela sanção decorrente do corte. A distinção precisa aparecer com clareza na defesa, sob pena de o próprio advogado misturar os planos.
Pode, na relação privada entre as partes. O comprador que arca com recomposição, embargo ou perda de crédito rural em razão de dano anterior à aquisição tem caminho de regresso contra o vendedor, conforme o que ficou pactuado no contrato e a existência de vício oculto.
Essa discussão corre em juízo cível comum e não interfere na defesa perante o órgão ambiental. São frentes separadas: uma trata da sanção, outra da reparação da área e a terceira do acerto de contas entre comprador e vendedor.
Costuma valer, desde que a adesão não venha acompanhada de reconhecimento de autoria da infração. O programa organiza a recomposição em cronograma, suspende sanções ligadas ao passivo aderido e devolve previsibilidade para quem depende de crédito rural e de autorizações.
O cuidado está na redação dos documentos. Termo que declara o aderente como responsável pelo desmatamento pode ser usado depois contra ele no processo administrativo sancionador. A leitura prévia por advogado especializado em direito ambiental evita esse efeito indesejado.
A responsabilidade do adquirente de área desmatada é real, e não punitiva. Comprar terra degradada gera obrigação de recompor, não gera culpa. Essa é a linha que a defesa precisa manter do primeiro documento até o último recurso, porque é ela que separa a multa da recomposição.
A prova decide. Matrícula, contrato e laudo de datação da supressão transformam um argumento jurídico correto em resultado concreto no processo administrativo, e depois na esfera judicial se for necessário.
Se um auto de infração chegou no seu nome por desmatamento anterior à compra, reúna as datas antes de qualquer resposta e trate o passivo ambiental por caminho próprio. As duas coisas cabem na mesma estratégia, desde que não sejam confundidas.
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