Multa ambiental não passa para quem comprou o imóvel

Existe uma confusão que aparece em quase toda consulta sobre compra de imóvel rural com passivo ambiental, e ela sai cara para o comprador: tratar as 3 esferas de responsabilidade ambiental como se fossem uma coisa só.

A multa ambiental aplicada ao antigo dono não passa para o comprador. Nas esferas administrativa e penal a responsabilidade ambiental é subjetiva, e exige prova de dolo ou culpa e de nexo causal entre a conduta e o dano. Só na esfera civil ela é objetiva, e o que acompanha o imóvel ali é a obrigação de reparar.

Atendo com frequência produtores que compraram a fazenda já com desmatamento antigo, embargo aberto ou multa lavrada, e que ouviram do órgão ambiental um argumento pronto: responsabilidade ambiental é objetiva, logo o atual dono responde por tudo. Esse argumento mistura institutos diferentes e não se sustenta.

Quem compra imóvel rural com passivo ambiental responde pela multa do antigo dono?

Não responde. A sanção administrativa é pessoal e atinge quem praticou a conduta descrita na norma. Quem comprou o imóvel depois do desmatamento, da queimada ou da intervenção em área protegida não praticou conduta nenhuma, e por isso não pode figurar como autuado.

O fundamento é constitucional. O art. 5º, inciso XLV, da Constituição estabelece que nenhuma pena passará da pessoa do condenado, e ressalva apenas a obrigação de reparar o dano e o perdimento de bens, que podem ser estendidos aos sucessores nos limites do patrimônio transferido. A multa não está nessa ressalva.

O nexo causal é o outro ponto, e ele é verificável. Se a infração foi praticada por um prestador de serviço contratado pelo dono anterior, ou pelo próprio dono anterior, qual é a ligação entre a conduta e o comprador que chegou depois? Nenhuma. Sem essa ligação, falta elemento essencial da infração.

O mesmo raciocínio vale para infrações cometidas por terceiros dentro da propriedade, situação corriqueira em área rural extensa. A responsabilidade continua sendo de quem praticou a conduta, e a fiscalização precisa apurar isso antes de escolher um nome para o auto de infração lavrado sem dolo ou culpa.

Essa distinção já foi tratada em profundidade no conteúdo do FONADAM sobre a sanção ambiental ser pessoal e não acompanhar o imóvel.

Qual é a diferença entre a responsabilidade civil, a administrativa e a penal no direito ambiental?

A regra cabe em uma frase, e ela é de anotar: administrativa e penal, a responsabilidade é subjetiva; civil, a responsabilidade é objetiva. Toda a defesa de quem comprou imóvel com passivo ambiental nasce dessa separação.

A tabela abaixo mostra o que muda em cada esfera, o que o órgão ambiental precisa provar e o que efetivamente acompanha o imóvel quando ele muda de dono.

Lendo a tabela de trás para frente: a única coluna em que aparece o sim é a da esfera civil. E mesmo ali o que passa é a obrigação de recuperar a área, não a multa nem o processo criminal.

A responsabilidade civil ambiental é objetiva por força do art. 14, § 1º, da Lei 6.938/1981, que impõe ao poluidor o dever de reparar o dano independentemente de culpa.

Na esfera administrativa, ao contrário, o órgão ambiental precisa demonstrar dolo ou culpa e o nexo causal. Na esfera penal, precisa ainda descrever qual conduta cada acusado praticou. São ônus probatórios diferentes, e confundi-los é o erro que mais vejo em autuação de imóvel recém-adquirido.

Quem quiser aprofundar a separação entre os 3 regimes encontra um bom panorama no material do Direito Ambiental na Prática sobre as 3 responsabilidades ambientais e o ônus da prova e no artigo do portal sobre a diferença entre responsabilidade ambiental objetiva e subjetiva.

Por que a responsabilidade administrativa ambiental é subjetiva?

Porque a multa é sanção, e sanção pressupõe reprovação de uma conduta. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a responsabilidade administrativa ambiental é subjetiva, exigindo a demonstração de dolo ou culpa do autuado, e essa orientação se consolidou justamente em casos de sucessão de propriedade.

O regime sancionador administrativo segue princípios próprios, entre eles a pessoalidade e a culpabilidade. Não se pune alguém pelo que a coisa é, e sim pelo que a pessoa fez.

Na prática, isso significa que o agente de fiscalização tem 2 deveres antes de lavrar o documento: identificar quem praticou a conduta e registrar por que atribui aquele fato àquela pessoa. Quando o relatório de fiscalização simplesmente copia o nome que consta na matrícula ou no Cadastro Ambiental Rural, o vício é de motivação e de prova.

É por isso que a defesa administrativa de comprador recente costuma se resolver no plano probatório, e não no mérito ambiental. A data da infração, a escritura, o contrato de compra e venda e as imagens anteriores à aquisição formam um conjunto que o órgão ambiental dificilmente supera.

Um resultado nesse sentido aparece no informe sobre o auto de infração anulado por falta de nexo e de culpa.

O comprador responde pelo crime ambiental praticado pelo antigo proprietário?

Também não. A responsabilidade penal é pessoal e subjetiva, e o art. 2º da Lei 9.605/1998 vincula a pena à medida da culpabilidade de quem concorreu para o crime. Quem adquiriu o imóvel depois do fato não concorreu para coisa nenhuma.

Aparece, ainda assim, denúncia contra o atual proprietário em razão de desmatamento antigo, normalmente porque o inquérito partiu da matrícula do imóvel e não da apuração da conduta. A resposta à acusação é o momento de expor a data do fato e a data da aquisição.

Há uma hipótese diferente, que não pode ser confundida com essa: o proprietário que, depois de comprar, mantém a área impedida de se regenerar, usa a pastagem formada pelo desmatamento ou amplia a intervenção. Aí existe conduta própria, posterior à compra, e existe crime próprio.

A fronteira entre herdar um passivo e praticar uma conduta nova é exatamente onde um advogado especializado em direito ambiental precisa trabalhar a prova, porque é ela que separa o arquivamento da ação penal.

Se a multa não passa, o que o comprador de imóvel rural realmente responde?

Responde pela obrigação de reparar o dano. Essa obrigação tem natureza real e acompanha o imóvel, como registra o art. 2º, § 2º, da Lei 12.651/2012, o Código Florestal, ao dizer que as obrigações nela previstas são transmitidas ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o mesmo raciocínio na Súmula 623, que admite exigir as obrigações ambientais do proprietário ou possuidor atual, dos anteriores, ou de ambos, à escolha do credor.

É a obrigação que segue a coisa, do mesmo modo que o dever de reparar decorre do art. 14, § 1º, da Lei 6.938/1981, a Política Nacional do Meio Ambiente.

Existe um ponto de atenção na esfera civil, e ele tem crescido. O proprietário que compra a área degradada, nada faz para recuperá-la e ainda se beneficia economicamente do passivo pode ser condenado a indenizar, inclusive por dano moral coletivo, mesmo sem ter causado o dano. Omissão prolongada, nesse cenário, é conduta.

Por isso a orientação prática é objetiva: quem compra imóvel rural precisa levantar o histórico ambiental da área antes da escritura, pedir certidões do órgão ambiental estadual e do IBAMA, conferir embargos ativos na área de fiscalização e proteção ambiental do IBAMA e ajustar preço e responsabilidades no contrato. Depois da compra, o passivo de reparação é seu.

Quando a multa antiga já virou cobrança, o caminho é outro e está tratado no informe sobre execução fiscal que não atinge o adquirente do imóvel, além do artigo do portal sobre a responsabilidade ambiental do adquirente de imóvel degradado.

Perguntas frequentes

Comprei a fazenda com embargo ativo. O embargo vale contra mim?

O embargo é medida que recai sobre a área e continua produzindo efeito depois da venda, porque impede o uso do local degradado até a regularização. Isso não significa que o comprador seja o infrator.

A providência é separar as 2 discussões: pedir o desembargo com a comprovação da recuperação ou do plano de recuperação apresentado, e impugnar qualquer tentativa de lhe atribuir a autoria da infração que gerou a medida. São pedidos diferentes, com fundamentos diferentes.

O órgão ambiental pode lavrar auto de infração contra mim por desmatamento feito há 10 anos?

Pode lavrar, e isso acontece, mas a autuação é ilegal quando a conduta é anterior à aquisição e não há prova de que o atual proprietário concorreu para ela. A responsabilidade administrativa ambiental é subjetiva e depende de dolo ou culpa.

Na defesa administrativa, o comprador demonstra a data da aquisição e a data da infração. Quando a fiscalização não consegue indicar qual conduta o autuado praticou, o documento é nulo por ausência de motivação e de nexo causal.

A obrigação de recuperar a área prescreve?

A pretensão de reparação do dano ambiental é tratada pelos tribunais superiores como imprescritível, e essa é uma das razões pelas quais o passivo de recuperação segue o imóvel indefinidamente. O comprador assume esse encargo mesmo sem ter causado a degradação.

A imprescritibilidade, porém, não alcança a sanção administrativa. A multa ambiental está sujeita a prazo prescricional próprio, e confundir os 2 regimes é o erro que faz muita defesa desistir de uma tese que ainda estava viva.

Como me proteger antes de comprar um imóvel rural?

Levante o histórico ambiental da área com certidões do órgão ambiental estadual e do IBAMA, verifique embargos e autuações em nome do vendedor, confira o Cadastro Ambiental Rural e compare imagens de anos anteriores para identificar supressão de vegetação.

No contrato, registre o estado ambiental da área e distribua expressamente as responsabilidades, inclusive quanto a processos administrativos em curso. Um advogado especializado em direito ambiental consegue transformar esse levantamento em cláusula útil e em prova futura.

Conclusão

A distinção que o comprador de imóvel rural precisa levar deste texto é simples de enunciar e decisiva na defesa: a obrigação de reparar segue a coisa, a multa e o processo criminal seguem a pessoa.

O que decide o caso concreto, na prática, é a prova da data. Data da infração de um lado, data da aquisição do outro, e o intervalo entre as 2 fixando o limite do que pode ser exigido de quem chegou depois.

Reúna desde já a matrícula com o histórico de transmissões, o contrato de compra e venda, as certidões ambientais anteriores à aquisição, o registro no Cadastro Ambiental Rural e as imagens da área em datas anteriores. É esse conjunto que sustenta a impugnação administrativa e a ação anulatória.

Recebida a autuação, o prazo de defesa administrativa começa a correr da ciência, e perdê-lo estreita as opções. Procure orientação de advogado com atuação em direito ambiental antes de assinar qualquer reconhecimento de responsabilidade perante o órgão ambiental.